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注文住宅で二世帯住宅を建てる!売却や相続についても考える

公開日:2019/12/01  最終更新日:2019/12/02


二世帯住宅を建てても、長い目で見ると親が亡くなって相続が発生することもあれば、二世帯で住む必要がなくなって売却しようと思うこともあるでしょう。このような状況になったときにトラブルを生まないようにしておくのも重要なことです。注文住宅を建てる段階で、ありがちなトラブル事例を確認しておきましょう。

ありがちなトラブルを知っておこう

注文住宅で二世帯住宅を建てるときには親子の両方がお金を出すのが通例です。住宅を建てるために手に入れた土地や、建てた住宅については誰の名義にするかを決めなければなりません。

親子両方の夫婦がお金を出したとなれば四人での共有名義にするのが妥当だと考えることも多く、そうでない場合にも親子それぞれの代表者二人の名義にすることがよくあります。しかし、これが原因でトラブルが起こってしまうこともあるのです。

一緒に住んでみるとあまり合わず、やはり別居しようということになる場合があります。そのときに不要になってしまう二世帯住宅を売るには共有名義になっている全員の承諾と印鑑証明書などの書類が必要です。

しかし、親は売らずに住みたいと主張し、子は売ってお金にしてしまって自分たちの家を建てたいと言う形で対立してしまうこともあります。すると親が納得しないので売ることはできず、子は泣き寝入りをしなければならなくなるのです。より深刻なのは名義人の一人が家出をしてしまって消息不能になった場合で、家を売ろうと思っても本当に売れない状況になってしまいます。

一方、共有名義にするとトラブルが起こりやすいということを知っていて一人の名義にした場合にも問題が発生している事例が少なくありません。例えば、土地も建物も父親の名義にしたときに、わずか数年で父親が病気になって亡くなってしまうというケースがあります。

この場合に母親とこの夫婦が住み続けようとしたけれど、財産を相続するときに税金を払うのが難しく、家を手放さなければならなくなるトラブルも起こっているのです。また、大きな資産であることから遺産分割のときにトラブルが発生する原因にもなっています。

特に子がある程度お金を出していたときには母親が相続するならお金を返せといった話になってしまうこともないわけではありません。このように売却や相続について考えると名義を誰にするかは慎重に検討しなければならないのです。

基本は子が単独名義で建てること

売却や相続に関するトラブルを減らし、余計な損失も生み出さないようにするためには子が単独名義で土地を用意し、家を建てるのが合理的です。売却したいと思ったときに共有名義なのが問題になることはなく、互いにどのようにこれから住居を手配するのかを決めてしまえばスムーズに売り払えます。何らかの理由で家出をする人がいたとしても家を売るうえで問題になることはないでしょう。

一方、親が病気や老衰で亡くなってしまったというときにも相続する必要がないので税金による問題が発生することもありません。ただ、親のお金で子の名義の土地を手に入れて家を建てるといった場合には贈与税を負担しなければならないので注意しましょう。その観点から別の考え方で名義人を決めることも可能です。

税金の観点からのメリットも考えよう

税金をできるだけ少なくしたいという観点で二世帯住宅の名義人を決めるなら、親の単独名義にしたほうが良い可能性もあります。土地の購入費用や住宅の建築費用を親が負担するのなら、親の名義にしてしまえば贈与税はかかりません。

親が亡くなって相続することになったときには税金を納めることになりますが、親が現金で財産を持っているのに比べると税額は少なくて済みます。課税評価額が低く見積もられる仕組みになっているからで、一般的には土地は地価の8割程度、建物は建築費用の7割程度になるのです。

贈与税に比べて税率が低く、マイホームとして使用している場合には控除もあるのでかなり税額は少なくて済みます。このような観点から相続税対策として親のお金を使って二世帯住宅を建て、親の名義で所有してもらうという形にするのも合理的な方法なのです。

 

親子で相談して注文住宅で二世帯住宅を建てるときには長期的な視点を持って決めるのも重要になります。互いにお金を出して建てた場合には共有名義にしようとしてしまいがちですが、売却の際に全員の意見が一致しなければならず、トラブルが発生する原因としても典型例です。

また、親の名義になっていると相続のときに税金を払えずに困ることも稀ではありません。その対策として子の単独名義にするのは合理的な方法です。あるいは税対策として親が自分のお金で家を建てて単独名義で所有するという選択肢もあります。このような考え方を最初から持っていれば将来的にも大きなトラブルを起こすことがないでしょう。

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