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千葉で住宅購入を考える!二世帯住宅で相続税を安く抑える方法

亡くなった人から現金や預貯金、不動産などの財産を相続した場合、相続税が発生することがあるのはよく知られています。

昔は遺産が高額なケースに限られていましたが、現在では法律が改正され、これまで対象外だった一般的のサラリーマンでも申告や納税が必要な場合があります。

相続税の節税対策としては二世帯住宅の導入が考えられますが、まずは安く抑えるためのポイントを確認することがたいせつです。

 

不動産を相続する場合の税額計算のしくみ

相続税の計算のしくみを簡単にいえば、課税対象となる財産の総額から基礎控除額を差し引いたものに税率を掛け算することで税額を求めるということになります。

課税対象には現金や預貯金のほかにも、株券や不動産、自動車、美術品や宝石・貴金属なども含まれますので、物の場合はその価値を金額に置き換えることも必要です。

また基礎控除額は法定相続人1人あたり600万円に3,000万円をプラスした金額です。

かつては基礎控除額がより多く認められていたため、ほとんどの人は相続税を支払わずに済んでいましたが、法律改正により控除が認められる範囲が狭くなったことから、一般のサラリーマンであっても申告納税する必要が生まれるケースが出てきています。

千葉県内で不動産を相続した場合には、他の地域とは違って地価が高いことから、特に注意しておかなければなりません。

具体的に不動産の価値を金額に置き換える方法ですが、土地に関しては、千葉県内の管轄の税務署などに備え付けてある路線価図から該当する土地に面する道路の路線価を確認して、その単価に土地の面積を掛け算して金額を求めることになっています。

建物の場合は市町村役場で固定資産評価証明書の交付を受けて、ここに書かれている評価額を参考にします。

これらは計算をする際の基本的な考え方ですが、法律には個人が置かれた状況を考慮した税額が過大にならないようにするため、さまざまな例外的な規定が設けられています。

 

小規模住宅用地の特例を活用する

千葉県内でも少ない敷地を有効に使うための手段として二世帯住宅は人気がありますが、相続税の計算をするにあたっても、マイホームを二世帯住宅として新築することが、税額を安く抑える上で大きな効果をもたらす場合があります。

実は相続税には小規模宅地等の特例とよばれる制度があり、これは亡くなった人が生前に住んでいたか、または事業のために使っていた宅地については、税額を計算する過程で使うことになる評価額を大幅に減額してもよいとするしくみです。

減額される割合は宅地の種類によっても違いがありますが、面積が200から400平方メートルまでの部分について、50%~80%もの割合が認められています。

この制度は従来はどちらかといえば余っている土地にアパートやマンションを建てて賃貸経営をすることで相続税の節税を目指す用途で使われることが多かったのですが、法律改正により現在では二世帯住宅でも使いやすい制度になっています。

ごく簡単にいえば、親子が別々の場所に住んでいた場合、小規模宅地等の特例を受けられるのは、亡くなった親が住んでいた宅地だけになってしまいますが、もしも二世帯住宅を建てて親子で住んでいた場合には、その土地のすべてに特例が適用されることになり、相続税が大幅に安くなる効果が期待できることになります。

もともと地価が高い千葉県内であれば、このような節税方法を活用すれば、何もしなかった場合に比べてかなり大きなメリットとなるはずです。

 

注意したい法律上のポイントとは

いくら小規模宅地等の特例が二世帯住宅にも適用されるとはいっても、それがすべての場合にあてはまるとは限りません。

法律では特例が使える条件も決まられていますので、その条件に見合うように二世帯住宅をうまく使いこなすことがポイントです。

たとえば二世帯住宅のなかには玄関やリビング、トイレやキッチンをはじめとする設備がすべて親子の世帯で分かれていて、建物の内部での相互の行き来ができないものがあります。

このような建物の構造そのものには問題なく、特例の適用を受けることができるのですが、法務局での不動産登記をいわゆる区分所有権として親子で分割してしまうと特例の適用が受けられなくなります。

区分所有権のある建物は一般のアパートやマンションと同様に、ひとつの部屋自体が独立したマイホームに等しいものとみなされ、二世帯住宅の定義からは外れてしまいます。

そのため将来的な節税を考えるのであれば、親名義にしておくか、または親子の共有名義での登記をしておく必要があります。

ほかにも特例の適用を受けたい場合には相続税の申告書にその旨の記載をしっかりとしておくことも挙げられます。

申告書は何ページにもわたる複雑なものですが、そのなかには小規模宅地等についての課税価格の計算明細書とよばれるページが含まれています。

ここに該当する不動産を相続した人の氏名、不動産の所在地番や面積、金額などを記入した上で、遺産分割協議書の写しなどの一定の書類を添付して税務署に期限までに申告をします。

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